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供需关系的转变
市场供需，在任何时候都扮演着极为重要的角色。 如果说“短期看金融、中期看土地、长期看人口”是基于楼市宏观面，那聚焦到城市、板块，供需关系则更有话语权，更能代表楼市冷暖的趋势。 供大于求，市场难掀起波澜；但当供小于求，市场则会出现上升。 17-18年那段时间，常熟楼市供小于求的态势尤为明显，也是当时楼市热度居高不下、频频出现“摇号盛况”的主要原因。 现如今，常熟楼市的供需关系，又有了新的转变。 第一，新房的供求关系开始趋于合理。 2019-2020年，那段时间整个常熟新增的住宅供应面积，基本都在200万方以上，按照套均100㎡来计算，也就是差不多每年2万套以上的一个水平。 如果说19年的时候，还能勉强维持供需平衡，到了2020年，就能明显感受到“供大于求”，光是这一年，常熟就至少多了130万方以上的库存。 到了2021年，新地挂牌的数量开始锐减，不足2020年的一半，于此同时，也能很明显的看到--新房住宅成交面积，首次超过了供应面积。 也就是说，从2021年开始，常熟新房市场正式进入到“清库存”阶段。 2021-2023年，常熟用了整整3年的时间，将整体库存去化了差不多145万方左右，去库存是实际在发生的。 今年常熟会拍多少地、会卖掉多少套住宅，目前还无法提前知晓，但在开发商拿地积极性不高的大前提下，常熟今年实际会出让的新地，可能不会比去年高。 那么，今年常熟大概率还是可以实现“去库存”，一如此前三年。 供需之间的不平衡，已经在逐步得到改变。
结构性供不应求
前两天，有网友找我们咨询市区的小面积新房。 我把目前整个三环内的新增住宅供应全部复盘了一遍，满打满算，目前市区纯新盘中，确定有小面积的，竟然有且仅有一个。 云荟澜庭（8-1地块），最小面积约110㎡； 云山院（琴工地块），最小面积约143㎡； 农商行旁地块，套均面积达到了212㎡； 藕渠板块招商地块，最小面积约98㎡，也是目前唯一的市区小户型供应； 樾湖山庄，打底就是约340㎡的联排； 木器厂地块，套均面积也达到了约248㎡； … 我们都知道--需求决定市场，未来常熟楼市最稳定的需求就是“改善需求”。 所以常熟市场上有大量的改善产品入市，也能理解。 但目前常熟的行情是--开发商一股脑几乎全在做大面积、纯改善的产品。 要知道，小换大、破换新、远换近等等都是改善。 常熟依旧有很多--首付预算不是很高，想换到市里的；想拿老破小置换一套大面积改善产品的；家里添丁需要两房换三房、三房换四房等等的需求，也都符合改善为主的大趋势。 而现在，不管是从土地供应，还是开发商做出的产品，完全就一刀切了。 前不久的《2024年常熟经营性用地推介》中，三环内的住宅地块，基本清一色都是容积率1.2以内的低容积率地块。 地块详情：0.4容积率！衡泰花园南侧！文化片区2块！2024年 常熟可能有这些新地！ 所以，很有可能就在不久之后，三环内、总价相对不那么高的产品，或许会陷入结构性的短缺状态。 厘清供需关系，是读懂楼市的重要环节。 因为只有读懂了供需关系，才能在复杂的市场中找到相对优质的选择，甚至能够找到接近最优解的答案。
结语
选择大于努力，买房同样如此。 现阶段，常熟仍处在供过于求的状态，但我们也要有认知--这两年常熟的供需情况，确实在逐渐逆转。 前几年供不应求到需要摇号的时代，大概率已经一去不返，但买不到自己真正想要的房子，同样也是可能存在的。 一部分人需要房产，但市场上没有他们买的起的房子； 另有一部分人手握足够的筹码，但市场上没有与之匹配的产品。 读懂供求，找到那些结构性矛盾中供不应求的地方，在能接受的时机下手，那些大概率就是楼市中的“避风港”。 这些年，我们给大家整理了相当多的报告--比如《市区、中新昆承湖园区、城北城铁等板块电子书》、《常熟楼市政策汇总》、《常熟24板块规划》等，大家可以点击下方的报名领取哦~ 热盘推荐现房推荐云璟花园 和光晨樾 华发未来城 金兰雅苑 星樾名筑 琴上景园 棠悦名筑各区域近期热销盘溪岸花园 中海·佰贤居 琴湖会客厅 七溪庭 湖畔·阅云
- 常熟楼市，供需关系，新房供求，市区小面积新房，结构性矛盾
